Der Gebäudeeigentümer hat den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen.
Damit soll die grundsätzliche Verpflichtung des Gebäudeeigentümers (und ihm gleichgestellten Personen) zur Erfassung des Wärmeverbrauchs bei den einzelnen Nutzern ausgedrückt werden.
Er hat dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen; die Nutzer haben dies zu dulden. Will der Gebäudeeigentümer die Ausstattung zur Verbrauchserfassung mieten oder durch eine andere Art der Gebrauchsüberlassung beschaffen, so hat er dies den Nutzern vorher unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten mitzuteilen; die Maßnahme ist unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht. Die Wahl der Ausstattung bleibt im Rahmen des § 5 der Heizkostenverordnung dem Gebäudeeigentümer überlassen.
Um den anteiligen Verbrauch der Nutzer erfassen zu können, müssen die Geräte natürlich montiert werden können. Die Entscheidung über die Auswahl des Erfassungssystems steht dem Gebäudeeigentümer zu, mit der Einschränkung, dass diese Erfassungsgeräte auch durch den § 5 der Heizkostenverordnung zugelassen sind. Damit er seiner Verpflichtung zur Verbrauchserfassung nachkommen kann, ist festgelegt, dass die Wohnungsnutzer die Gerätemontage zu dulden haben und damit auch ermöglichen müssen. Außer dem Kauf der Geräte lässt der Verordnungsgeber auch Miete oder Leasing zu, allerdings mit einer Einspruchsmöglichkeit durch die betroffenen Nutzer. Diese Einspruchsmöglichkeit wurde geschaffen, weil Miete oder Leasing u.U. teurer als ein Kauf sein können und diese Kosten auf den Nutzer umlagefähig sind.
Gemeinschaftlich genutzte Räume sind von der Pflicht zur Verbrauchserfassung ausgenommen. Dies gilt nicht für Gemeinschaftsräume mit nutzungsbedingt hohem Wärme- oder Warmwasserverbrauch wie Schwimmbäder oder Saunen.
Gemeinschaftsräume, wie z.B. Treppenhäuser, Flure und Kellerräume müssen nicht mit Erfassungsgeräten versehen werden, wenn diese wirklich gemeinschaftlich genutzt werden. Ein typisches Beispiel für eine gemeinschaftliche Nutzung ist der Hauskeller in einem Wohnhaus, wo jeder in etwa einen gleich großen Keller hat. Diese Einschränkung der Verbrauchserfassung hat wirtschaftliche Gründe. Der Verbrauch in solchen Räumen ist in aller Regel sehr gering. Die Ausstattung mit Erfassungsgeräten könnte so mehr Kosten verursachen, als überhaupt an Energieverbrauch gegenübersteht. Handelt es sich aber um Allgemeinräume mit hohem Energieverbrauch, wie z.B. Schwimmbäder und Saunen, so kann auf Erfassungsgeräte nicht verzichtet werden.
In der Praxis in Innenstadtlagen gibt es aber häufig gemischt genutzte Kelleranlagen, die zum Teil sogar beheizt und belüftet werden und sowohl gewerblich als Lager- und Sozialraum und in einer anderen Ecke wiederum als normale Wohnungskeller genutzt werden. Es kommt auch vor, dass der eine Handelsbetrieb 100 Quadratmeter nutzt und der andere nur 5 Quadratmeter hat. Derartige Unterschiede in der Nutzungsart und der Größe erzwingen eine lückenlose Erfassung des Kellers als Kostenträgerfläche. Auch hier wird bei dieser Gelegenheit wieder auf einen Link http://www.mietsachverstaendige.de verwiesen.
Der Nutzer ist berechtigt, vom Gebäudeeigentümer die Erfüllung dieser Verpflichtungen zu verlangen.
Die Einhaltung der Heizkostenverordnung wird nicht staatlich überwacht und ihre Nichtbeachtung führt auch nicht zur Strafverfolgung oder zu Geldbußen im Sinne der Bußgeldbestimmungen. Allerdings steht dem Wohnungsnutzer durch den Absatz 4 die Möglichkeit zur Zivilklage vor den ordentlichen Amtsgerichten offen. Der Nutzer ist verpflichtet die Ausstattung mit Erfassungsgeräten zu dulden, er hat aber auch das Recht auf eine Verbrauchserfassung zu bestehen. So gibt es viele Urteile in der Rechtsprechung, die dem Vermieter auferlegen, eine Abrechnung zu erstellen. Eleganter und schneller ist aber der Weg über ein Schiedsverfahren, eventuell unter Einschluss der Feststellung der geschuldeten Heizkosten. Hier verweise ich ergänzend auf den Link http://www.schiedsurteil.de . Dort wird sowohl das Verfahren nach §§1025 ZPO ff. aber auch das Verfahren nach §317 BGB erläutert. In beiden Fällen ist es möglich relativ schnell zu einer Entscheidung zu kommen, ohne hierfür die Gerichte oder einen Rechtsanwalt zu benötigen. Voraussetzung ist lediglich, dass Sie sich auf ein Schiedsverfahren oder ein Schiedsgutachten geeinigt haben. Musterklauseln finden Sie im Downloadbereich zu http://www.schiedsurteil.de. Weitgehend unbekannt ist, dass Schiedsurteile genauso vollstreckbar sind wie die Urteile staatlicher Gerichte.
Geprüfte Objekte
Kommentar des Sachverständigen zu
und zur
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