Anmerkungen des Sachverständigen

Versorgt eine zentrale Heizanlage ein Gebäude gleichzeitig mit Heizenergie und Warmwasser, dann müssen die einheitlich entstandenen Kosten auf diese beiden Abrechnungsbereiche aufgeteilt werden. Je nach Messausstattung und Energieart gibt es für diese Aufteilung verschiedene Möglichkeiten, die in den Absätzen 2 und 3 erläutert sind.

Die anteiligen Heizkosten einer zentralen Heizanlage ergeben sich dann aus:

Einheitlich entstandene Betriebskosten
- errechnete Warmwasserkosten
----------------------------------------------
= Heizkosten

Lassen sich einzelne Kostenpositionen dagegen direkt den Heiz- oder Warmwasserkosten zuordnen, so ist zuerst die Abtrennung aus den einheitlich entstandenen Kosten zu machen. Dann sind die Direktkosten den errechneten Bereichskosten hinzuzurechnen. Ein typisches Beispiel dafür sind die Kaltwasserkosten für Warmwasser. Sie sind direkt den Warmwasserkosten hinzuzurechnen.

Um nach diesem Verfahren die Kosten aufteilen zu können, müssen zuerst die anteiligen Warmwasserkosten nach folgenden Berechnungsmethoden ermittelt werden. Dabei erläutert Absatz 2 die Warmwasserabtrennung bei Öl-, -Gas- und Kohleanlagen, Absatz 3 die Abtrennung bei Wärmelieferungen (z.B. bei Fernheizung).

Anmerkungen des Sachverständigen

Dieses Abtrennungsverfahren wird bei öl-, gas- und kohlebefeuerten Heizanlagen verwendet. Über die Formel wird unter Berücksichtigung der aufbereiteten Warmwassermenge, der Warmwassertemperatur und des verwendeten Brennstoffs zuerst die Brennstoffmenge für die Warmwasseraufbereitung errechnet. Aus meiner Sachverständigenpraxis kenne ich einen Fall bei dem in einem Versorgungsgebiet so groß wie Rheinland-Pfalz vom Wärmemessdienstunternehmen das Erdgas Typ H eingerechnet wurde, tatsächlich aber Erdgas Typ L geliefert wurde. Es waren alle Berechnungen in diesem Gebiet falsch. Das Unternehmen hatte Glück, die Klage wurde aus anderen Gründen zurückgenommen und die Medien merkten nichts, obwohl dort dicke Schlagzeilen möglich waren.

In der Formel bedeuten die einzelnen Faktoren:

Das Ergebnis B muss dann mit dem durchschnittlichen Preis je Brennstoffeinheit (l Öl, m³ Gas usw.) multipliziert werden. Am besten bildet man den Preis der Brennstoffeinheit aus den Gesamtkosten inkl. der Nebenkosten dividiert durch die Gesamtmenge. Dann sind im Durchschnittspreis auch die Nebenkosten enthalten, an denen ja auch die Warmwasserbereitung einen Anteil hat. Daraus ergeben sich dann die Aufbereitungskosten in DM (Erwärmungskosten) für die Warmwasserbereitung. Sollen auch die Kaltwasserkosten für Warmwasser abgerechnet werden, dann sind diese zu den Aufbereitungskosten dazuzuzählen.

Der Brennstoffverbrauch der zentralen Warmwasserversorgungsanlage kann auch nach den anerkannten Regeln der Technik errechnet werden.

Kann das Volumen des verbrauchten Warmwassers nicht gemessen werden, ist als Brennstoffverbrauch der zentralen Warmwasserversorgungsanlage ein Anteil von 18 % der insgesamt verbrauchten Brennstoffe zugrunde zu legen.

Unter 'anerkannten Regeln der Technik' kann z.B. die VDI 3811 verstanden werden, die auch Berechnungsverfahren zur Trennung der Gesamtkosten in Heiz- und Warmwasserkosten ausweist. Die Ermittlung der Warmwasserkosten wird üblicherweise nach der Formel aus § 9 (2) vorgenommen.

Kann die insgesamt verbrauchte Warmwassermenge nicht erfasst werden, so ist eine Berechnung der Warmwasserkosten nach der Formel oder nach anerkannten Regeln der Technik nicht möglich. Das kann der Fall sein, wenn es weder einen Kaltwasserzähler im Boilerzulauf noch Warmwasserzähler in den Nutzeinheiten gibt. In diesen Fällen wird der Warmwasseranteil an den einheitlich entstandenen Brennstoffkosten mit 18 % angenommen. 18 % sind der Erfahrungswert für den durchschnittlichen Anteil der Warmwasserkosten an den Gesamtkosten.

Daraus ergibt sich:

100 % Gesamtkosten
- 18 % Warmwasserkosten
----------------------------------------
= 82 % Heizkosten

Grundsätzlich müssen aber die Voraussetzungen für eine Verbrauchserfassung des gesamten Warmwassers geschaffen werden, was sich schon durch den Einbau eines Kaltwasserzählers im Zulauf zum Boiler ermöglichen lässt. Da auch der Warmwasserverbrauch der Nutzer nur noch mit Warmwasserzählern erfasst werden darf, ergibt sich auch dabei aus der Summe aller Verbrauchsmessungen ein Gesamtverbrauch. Die Heizkostenverordnung sagt schließlich, dass die Pauschalabtrennung mit 18 % nur in Frage kommt, wenn der Warmwasserverbrauch nicht gemessen werden kann. Das 'kann' bezieht sich auf die technischen Möglichkeiten und die sind in aller Regel gegeben.

Anmerkungen des Sachverständigen

In Absatz 3 ist die Berechnung der anteiligen Warmwasserkosten bei Wärmeversorgungen erläutert. Danach sind die gemessenen Wärmemengen für die Warmwasserbereitung zugrunde zu legen. Um die Wärmemenge (nicht die Warmwassermenge!) zu erhalten, ist aber ein Wärmezähler erforderlich. Dieser Wärmezähler, der vor dem Wärmetauscher (Boiler) installiert sein muss, erfasst die tatsächliche Energieabgabe vom Fernheizanschluss an das Warmwasser in physikalischen Einheiten (Megawattstunden MWh oder Kilowattstunden kWh). Aus dieser Wärmemenge, multipliziert mit dem Einzelpreis (z.B. je MWh), lassen sich die Aufbereitungskosten für das warme Wasser errechnen. Manche Fernheizwerke weisen ihren Kunden auf der Schlussrechnung die getrennten Beträge für Heizkosten und Warmwasserkosten aus. Ist das der Fall, so werden diese Zahlen zur Aufteilung verwendet.

In der Regel ist nur bei großen Liegenschaften ein Wärmezähler vorhanden, der den Wärmeverbrauch für die Warmwasserbereitung erfasst. Deshalb bietet die Heizkostenverordnung mit einer Formel eine Alternative zur Errechnung der Wärmemenge ausschließlich aus der gemessenen Warmwassermenge.

Bei Fernheizanlagen kann aber nicht die gleiche Formel zur Abtrennung der Warmwasserkosten verwendet werden wie bei öl- oder gasbefeuerten Heizanlagen, weil der Wirkungsgrad der Warmwasserbereitung besser ist. Dieser bessere Wirkungsgrad (ausgedrückt durch den Faktor 2,0) muss aber in der Regel durch höhere Energiekosten bezahlt werden. Insofern handelt es sich hierbei um keine Aussage zur Wirtschaftlichkeit der Fernwärme. Für die Warmwasserabtrennung bedeutet das ein anderes Verfahren als bei öl- und gasbefeuerten Heizanlagen. Nach Abs. 3 gibt es folgende Formel zur Errechnung der anteiligen Wärmemenge und damit der Aufbereitungskosten bei Fernheizanlagen und sonstigen Arten der Wärmelieferungen:

Q = 2,0 x V x (tw -10)

Dabei bedeuten:

Eine Berechnung des Warmwasseranteils bei Wärmeversorgungen nach anerkannten Regeln der Technik (außer der bereits genannten Formel der Heizkostenverordnung) gibt es z.B. noch in der VDI 3811. Kann weder die Wärmemenge noch die aufbereitete Warmwassermenge gemessen werden, bzw. werden die Bereichskosten für Heizung und Warmwasser nicht getrennt auf der Schlussrechnung des Wärmelieferanten ausgewiesen, dann wird der Warmwasseranteil an den Gesamtkosten mit dem Erfahrungswert von 18 % angenommen. Eine rechnerische Ermittlung der Warmwasserkosten ist einer pauschalen Abtrennung in jedem Fall vorzuziehen. Wenigstens der Einbau eines Kaltwasserzählers im Boilerzulauf ist auch wirtschaftlich vertretbar.

Anmerkungen des Sachverständigen

Der Absatz 4 erläutert, dass die ermittelten Bereichskosten für Heizung und Warmwasser nach den Vorschriften der §§ 7 und 8 der Heizkostenverordnung weiterzuverteilen sind, also mit Grund- und Verbrauchskosten auf die Nutzer. Unter - soweit nichts anderes bestimmt ist - wird die Möglichkeit gemeint, nach § 10 der Heizkostenverordnung in Ausnahmefällen mehr als 70 % nach Verbrauch abzurechnen.

Allgemeine sonstige Anmerkungen aus meiner Sachverständigenpraxis

Heizkostenabrechnung:

Heizkostenabrechnungen sind oftmals falsch. Dies oft auch dann, wenn professionelle Abrechnungsfirmen diese erstellt haben.

Bei dem oft vorhandenen Glauben an die per Datenverarbeitung hergestellten Abrechnungen, "da wird schon alles stimmen", wird sehr oft übersehen, dass manche Abrechnungsunternehmen den Wünschen des Vermieters in für mich unvertretbarer Weise entgegen kommen. Abrechnungen, die nach dem Augenschein im normalen DV-Durchlauf erstellt wurden, werden tatsächlich manuell an unterschiedliche Wünsche der Auftraggeber (in der Regel Vermieter) angepasst. Von Vermietern wird häufig übersehen, dass die Energiekosten bei einer leitungsgebundenen Versorgung jährlich verrechnet wird, die Messwerte für die verbrauchte Wärme abweichend davon im Januar bis Dezember abgelesen werden. Eine Jahresvergleich der Wärmekosten je KW bringt wegen der unterschiedlichen Zeiträume bei der Lieferung und der Verbrauchszeiträume natürlich nichts.

Beispiel aus meiner Praxis:

Die Erfassungsgeräte für die Heizkostenabrechnung wurden erst während der Mietzeit installiert. Abrechnungstechnisch wurden auf Grundlage der Energieabrechnungen und des Heizöleinsatzes die KW-Werte errechnet und in die Abrechnung manuell so eingearbeitet, als ob eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung erstellt wurde.

Um die Täuschung perfekt zu machen, wurden sodann die errechneten KW-Werte durch zwei geteilt, eine Hälfte nach Qm-Werte umgelegt und die andere Hälfte in der Abrechnung als gemessen dargestellt.

Darüber hinaus werden in der Regel den Abrechnungsunternehmen die Verteilungsgrundlagen (Flächen, Personen, manchmal auch Ablesewerte) und Rechnungsbeträge (Brennstoffe, Wartung) von den Vermietern zur Verfügung gestellt und ungeprüft durch die Abrechnungsunternehmen übernommen. Selbst die wiederholte Berücksichtigung von Rechnungen aus dem Vorjahr sind schon vorgekommen. Flächendifferenzen von bis zu 100% habe ich in großen Objekten, bezogen auf einzelne Mietflächen schon festgestellt. Dass einzelne in die Heizkostenabrechnung einzubeziehende Räume nicht eingerechnet wurden, ist ebenfalls nicht selten. Auch die Überschreitung der Eichgültigkeitsdauer bei den Messgeräten kommt häufiger vor, als man gemeinhin annehmen würde. Ist die Heizenergie nicht analog der Heizkostenverordnung abgerechnet worden, regelt sich die weitere Behandlung der Abrechnung nach § 12 dieser Verordnung. Insbesondere ist dort der pauschal zulässige Abzug durch den Mieter geregelt.

Die Anwendung der Heizkostenverordnung ist zwingendes Recht und kann vertraglich nicht eingeschränkt werden.

Energieerzeugung durch Kraft-Wärme-Kopplung oder Solaranlagen:

Bei der Eigengewinnung von elektrischer und thermischer Energie durch den Vermieter in BHKW`s (Blockheizkraftwerke), Wärmepumpen oder Solaranlagen ist es oft strittig, welche Kosten im Rahmen der Mietnebenkostenabrechnung weiterbelastet werden können. Unzulässig ist es, wenn der Betreiber solcher Anlagen einfach die Verrechnungspreise der regionalen Energieversorger übernimmt und diese seinen Mietern über die Mietnebenkostenabrechnung berechnet. Ohne besondere vertragliche Regelung gilt für die Verrechnung der Kosten im Rahmen einer Mietnebenkostenabrechnung ein strenges Kostenerstattungsprinzip unter Berücksichtigung der AfA (Absetzung für Abnutzung) für das investierte Kapital, der laufenden Wartung, der verbrauchten Brenn- und Betriebsstoffe und der insgesamt erzeugten Energie. Schwierig wird es, wenn die installierte alternative Erzeugung die Energie zu nachgewiesenen höheren Preisen bereitstellt als der regionale Energieversorger. Vieles spricht dann dafür, dass die Preise des Energieversorgers die Obergrenze für die Verrechnung im Rahmen der Mietnebenkosten bilden. Die Einzelheiten sollten im konkreten Fall vor einer Entscheidung mit einem Rechtsanwalt besprochen werden, der auch die jeweiligen vertraglichen und regionalen Besonderheiten einbeziehen wird. Vorstehendes gilt im Übrigen im gleichen Ausmaß für die Erzeugung der Energie in Wärmepumpen- und Solaranlagen. Hier will ich aber noch einmal auf die Alternative zur staatlichen Justiz hinweisen, die in http://www.schiedsurteil.de hinreichend erläutert wird.

Sofern für die Erzeugung dieser Energie Subventionen gezahlt wurden, sind diese bei der Errechnung der Kosten abzusetzen.

Verrechnung der thermischen Energie in Sonderfällen:

In diesem Teil soll die Situation in komplexen Zentren behandelt werden. Hier insbesondere die Situation, abgeleitet aus einem konkreten Projekt in Deutschland.

Von der Heizzentrale wird, die nach der Geschäftshausverordnung einzuleitende Frischluft, auf 16 Grad Celsius erwärmt und den einzelnen Mietflächen über Leitungen im Deckenbereich ohne separate Verbrauchserfassung zugeliefert. Mietvertraglich war mit den Mietern vereinbart, dass diese die vorgewärmte Frischluft mit selbst zu installierenden elektrischen Nachheizregistern auf die für die Ladenfläche notwendige Temperatur aufheizen, und somit die Beheizung der Räume sicherstellen. Andere Heizungen wurden in der Immobilie nicht installiert.

Die nach der vorstehenden Verordnung abzusaugende verbrauchte Luft wird nach Vorerwärmung und Aufheizung durch die Mieter als Abluft aus den Ladenflächen abgesaugt und damit die vorhandene große Ladenpassage und die Technik- und Lagerräume im Untergeschoss beheizt. Die Energie für die den Mietern zugelieferte, auf 16 Grad C. erwärmte Luft wird den Mietern über die Mietnebenkosten nach einem Qm-Schlüssel berechnet. Eine Verbrauchsmessung, wie in der Heizkostenverordnung vorgeschrieben, erfolgt nicht. Die Nachheizung von 16 Grad Celsius auf die nach der Geschäftshausverordnung benötigte Temperatur verrechnen die Mieter direkt mit dem örtlichen Energieversorger über die Stromrechnung.

Für die zu Lasten der Mieter erwärmte Luft, die als Abluft den Mietflächen zur Beheizung der allgemeinen Verkehrs- und Technikflächen entnommen wird, erhalten die Mieter keine Gutschrift. Dies wäre dann zu vertreten, wenn die Nutzungsverhältnisse so sind, dass alle Mietflächen im gleichen Ausmaß von den mitbeheizten Verkehrs- und Technikflächen partizipieren. Verfügt eine solche Liegenschaft, wie im konkreten Fall, über eine Hochgarage deren notwendige Verkehrs- und Fluchtwege und die allgemein genutzten Technikräume mit der von den Ladenmietern bezahlten thermischen Energie beheizt werden, sind Gutschriften an die Wärmelieferanten (Ladenmieter) kaum zu vermeiden. Dies gilt um so mehr, wenn die Hochgarage als selbstständige Wirtschaftseinheit verpachtet wurde und kommerziell betrieben wird.

Dieses konkrete Beispiel gilt in abgewandelter Form auch für andere Liegenschaften dieser Bauart. Die für eine Mietnebenkostenabrechnung erforderliche Verrechnung der durch die Mieter gelieferten thermischen Energie erfordert einen hohen Zeitaufwand und qualifizierte Kenntnisse, welcher aber in den Aufgabenbereich des Vermieters fällt.