Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, ist er vom Gebäudeeigentümer auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren früheren Abrechnungszeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum zu ermitteln. Der so ermittelte anteilige Verbrauch ist bei der Kostenverteilung anstelle des erfassten Verbrauchs zugrunde zu legen.
In § 9a (1) sind Schätzverfahren beschrieben. Sie sind anzuwenden, wenn Geräte ausgefallen sind oder wenn bei dem Nutzer keine Ablesung möglich war. Zwar hat der Nutzer nach § 4 (2) die Pflicht, die verbrauchsabhängige Abrechnung zu ermöglichen, es gibt aber immer wieder Fälle, in denen die Ablesung der Geräte trotz mehrerer Ableseversuche unmöglich ist. Typische Beispiele dafür sind Krankenhausaufenthalte und längere Urlaubsreisen aber auch sozial problematisch Wohngegenden in denen der Ableser nicht hinein gelassen wird.
Als Vergleichsmaßstab für den zu schätzenden Verbrauch sollte vorrangig das Vorjahresergebnis des Nutzers verwendet werden. Dabei werden aber nicht einfach die gleichen Einheiten angerechnet wie im Vorjahr, sondern es muss die Verbrauchstendenz beachtet werden. Man schätzt also nach dem prozentualen Anteil des Vorjahres. Hatte der Nutzer beispielsweise im Vorjahr 15 % der gesamten Verbrauchseinheiten, so bekommt er nach diesem Schätzverfahren in diesem Jahr wieder 15 % der Verbrauchseinheiten. Wenn Ergebnisse vom Vorjahr da sind, ist das auch unproblematisch. Hat der Nutzer dagegen gewechselt oder wurde schon im Vorjahr geschätzt, dann kommt nur das zweite Schätzverfahren in Frage.
Danach ist der Verbrauch nach vergleichbaren Räumen einzuschätzen. In der Praxis bedeutet das die Einschätzung einer ganzen Nutzeinheit nach dem Hausdurchschnitt, bezogen auf die Grundfläche. Haben z.B. die Nutzer mit ablesbaren Geräten 10,0 Einheiten je Quadratmeter, dann bekommt auch der zu schätzende Nutzer 10,0 Einheiten je Quadratmeter abgerechnet. Bei der Schätzung von einzelnen Geräten innerhalb einer Nutzeinheit wird bei fehlenden Vorjahreswerten der Verbrauch aus vergleichbaren Räumen anderer Wohnungen genommen oder der Durchschnittsverbrauch der ablesbaren Geräte aus der gleichen Wohnung. Ist z.B. der Esszimmer-Heizkostenverteiler defekt und zeigen die anderen Heizkostenverteiler dieser Wohnung eine mittlere Wärmeabnahme an, dann bekommt auch der Esszimmer-Heizkostenverteiler einen Verbrauchswert mit mittlerer Wärmeabnahme. Der nach einem dieser beiden Verfahren ermittelte Schätzwert ist dann in der weiteren Abrechnung wie ein normaler Verbrauchswert zu behandeln. Aus meiner Praxis kenne ich auch Fälle, wo der Kundensevice des Wärmemessdienstunternehmens soweit ging, dass Schätzungen auch bei längerfristigen Leerständen vorgenommen wurden. Wenn diese dann noch freihändig im angenommenen Sinne des Vermieters - wie im konkreten Fall - durchgeführt wurden, kann es für den Vermieter sehr teuer werden. Ob dieser dann wiederum das Wärmmessdienstunternehmen auf Schadenersatz verklagt hat, wird hier nicht weiter behandelt. Die Rechtskosten lagen im konkreten Fall, einschließlich der Sachverständigenvergütung bei ca. 30.000,00 DM.
Überschreitet die von der Verbrauchsermittlung nach Absatz 1 betroffene Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum 25 vom Hundert der für die Kostenverteilung maßgeblichen gesamten Wohn- oder Nutzfläche oder des maßgeblichen gesamten umbauten Raumes, sind die Kosten ausschließlich nach den nach § 7 Abs. 1 Satz 2 und § 8 Abs.1 für die Verteilung der übrigen Kosten zugrunde zu legenden Maßstäben zu verteilen.
Damit ist die Möglichkeit von Schätzungen eingeschränkt. Wird der Schätzanteil zu hoch, waren also zu viele Geräte defekt, außerhalb der Eichgültigkeitsdauer oder zu viele Nutzer nicht anwesend, dann ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht mehr möglich. Dann müssen entweder Nachablesungen durchgesetzt werden oder die ganze Abrechnung muss nach Grundanteilen gemacht werden. Der zulässigemaximale Anteil von Schätzungen ist auf 25 % festgelegt, bezogen auf die Grundfläche oder den Rauminhalt des Gebäudes. Sind z.B. in einem Gebäude mit 1.000 m² mehr als 250 m² zu schätzen, ist dieser Umstand gegeben.
Auch die Verbrauchskosten sind dann nach den Maßstäben zu verteilen, die schon für die Verteilung der Grundkosten vorgesehen sind. Das gilt für Heizung und Warmwasser. Dabei entsteht nur in Ausnahmefällen eine Pauschalabrechnung, bei der die Nutzer kein Kürzungsrecht nach § 12 haben, da die Abrechnung in diesen Fällen verordnungskonform ist. In der Praxis ist dies aber sehr selten, weil in der Regel keine ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt und deshalb der 15%ige Abzug nach § 12 der Heizkostenverordnung zum Tragen kommt. Nach der Intention des Gesetzgebers sollte mit dem Abzug von 15% ein hinreichender Druck auf den Abrechnungsverantwortlichen ausgeübt werden, damit er langfristig einsieht, dass die Nichtanwendung der Heizkostenverordnung für ihn unwirtschaftlich ist. Die finanziellen Auswirkungen sind hierfür hinreichend.
In kleineren Anlagen ist die Durchsetzung der Heizkostenverordnung in der Regel unproblematisch. Bei bedeutenden Anlagen ist dies ungleich schwieriger. Aus meiner Praxis kenne ich sehr große Einkaufscenter mit mehr als 20 000 qm Verkaufsfläche, in denen die Abrechnungsverantwortlichen mit einer beispiellosen Selbstherrlichkeit die Heizkostenverordnung missachten und die Einhaltung nur abrechnungstechnisch vortäuschen. Die Menge der Handelsmieter ist überwiegend existentiell gefährdet und trauen sich nicht etwas dagegen zu unternehmen, die großen Handelsfilialisten regeln dieses Problem über Einzelarrangements oder merken es nicht. So kann ich mich noch persönlich an eine große Drogeriekette erinnern, die ich wegen stark überhöhter Mietnebenkosten ansprach. Ohne zu zögern sagte mir der Hauptverantwortliche in der Zentrale, dass es für ihn kein Problem gebe, weil er alles kontrolliere. Dieser Fall war ein Mischung von Gleichgültigkeit in Verbindung mit Unfähigkeit, weil ich konkret wusste, dass dieses Unternehmen statt berechtigter 8,00 DM Nebenkosten, in allen Jahren zwischen 14,00 DM und 16,00 DM je Quadratmeter zahlte.
Geprüfte Objekte
Kommentar des Sachverständigen zu
und zur
weiter
zurück