Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.
In § 7 (1) schreibt die Heizkostenverordnung vor, dass zwischen 30 bis 50 % der Betriebskosten für Heizung nach Wohn- oder Nutzfläche auf alle Nutzer zu verteilen sind. Dieser vom Gesetzgeber vorgegeben Handlungsrahmen ist erforderlich, weil nur so der unterschiedliche Gebäudesubstanz berücksichtigt werden kann. Tatsächlich soll nach Intention des Gesetzgebers nur der Teil der Heizkosten nach Verbrauch abgerechnet werden, der auch tatsächlich vom Mieter beinflusst werden kann. Dies wird an den nachfolgenden Erläuterung deutlich: Festkosten der Heizanlage: Beim Betrieb der zentralen Heizanlage entstehen auch Kosten, die vom Verbrauch unabhängig sind. Die Kaminreinigung, der Betriebsstrom oder die Wartungskosten haben z.B. nichts mit dem individuellen Verbrauch zu tun. Diese Kosten sollten deshalb auch nicht nach Verbrauch, sondern nach Grundanteilen verteilt werden. Wärmeverluste der Heizanlage: Je nach Alter, Größe und Ausstattung liegen die Verluste von öl- und gasbefeuerten Heizanlagen zwischen 20-40 %. Nur 60-80 % der eingesetzten Energie wird tatsächlich als Wärme über die Heizkörper abgegeben. Diese Verluste können nicht nach Verbrauch verteilt werden. Hierfür bleibt nur ein fester Maßstab. Die Verluste ergeben sich aus Abgasverlusten (10-20 %), Transportverlusten in den Verteilungsleitungen (6-10 %) und Kesselverlusten (4-10 %). Ein Sonderfall sind die Einrohrsysteme aus der sozialistischen Zeit der Neuen Länder. In diesen Gebäuden sind die Transportverluste erheblich höher. Wärmebedarf durch die Wohnlage: Die Höhe der Heizkosten wird maßgeblich vom eigenen Verbrauchsverhalten bestimmt. Wer sparsam heizt, erwartet auch eine geringere Kostenbelastung. Dennoch gibt es Faktoren die den Verbrauch mitbestimmen, die aber vom Komfortbedürfnis und vom Heizverhalten des Nutzers unabhängig sind. Einer dieser bestimmenden Faktoren ist die Wohnlage im Gebäude. In einem Mehrfamilienhaus gibt es innenliegende und außenliegende Wohnungen mit jeweils unterschiedlichem Heizbedarf. Die innenliegende Wohnung hat wärmetechnisch gesehen die größten Vorteile, da die umliegenden Wohnungen sie vor Kälte schützen. Die außenliegenden Wohnungen haben dagegen einen höheren Heizbedarf, weil sie von mehr kalten Außenwänden umgeben sind. In diesen Wohnungen sind dann entweder mehr Heizkörper vorhanden als in den innenliegenden Wohnungen, oder die Heizkörper sind in ihrer Leistung größer dimensioniert. Den höchsten Heizbedarf haben Wohnungen im obersten Geschoss mit Randlage und Penthouse-Wohnungen. Hier kann der Heizbedarf bis zu 50 % höher sein als in einer flächenmäßig gleich großen, innenliegenden Wohnung. Das bedeutet: trotz gleichem Heizverhalten hat der Nutzer in der exponierten, obersten Wohnung, bis zu 50 % mehr Heizkosten als sein Nachbar mit der innenliegenden Wohnung, wenn zu 100 % nach Verbrauch abgerechnet wird. Um im Rahmen der Heizkostenverordnung abzurechnen, gibt es nur die Möglichkeit einen vernünftigen Verteilerschlüssel anzuwenden, um krasse Unterschiede im Wärmebedarf zu mildern. Besonders zu betrachten sind hier auch wieder die im gesamten früheren Ostblock gebauten Plattenbauten mit Einrohrheizungsverteilung und Einspeisung der höchsten Temperatur im Dachgeschoss. Je nach Verhalten der Wohnungsmieter bei vorübergehender Abwesenheit, lassen sich diese Wohnungen nur eingeschränkt bis überhaupt nicht regeln. Drehen die Nutzer in den oberen Wohnungen die Heizung ab, steigt die Temperatur in den unteren Wohnungen an, was die Bewohner dort bei Abwesenheit nicht merken oder ansonsten manuell regeln können. Dan, aber auch wenn Thermostatventile in das Geschehen eingreifen, befindet sich die Heizenergie bereits in der Wohnung und die Kosten entstehen. Transmissionswärme: Oft wird verkannt, dass auch das Heizverhalten des Nachbarn einen ganz erheblichen Einfluss auf die eigenen Heizkosten haben kann. Untersuchungen haben ergeben, dass dieser Wärmeklau eine Größenordnung von 10 bis 40 % erreichen kann. Der Extremwert wird erreicht, wenn eine ständig beheizte Wohnung an allen Seiten von weniger beheizten Wohnungen umgeben ist. Diese Bedingung kann schon auftreten, wenn Berufstätige ihre Wohnungen während der Abwesenheit nicht beheizen, eine andere, dazwischenliegende Wohnung aber beheizt werden muss (Rentner, Familie mit Kindern usw.). Ich selbst nutze diese Situation, in dem ich eine Zweitwohnung im Dachgeschoss, die ich insgesamt nur maximal zwei Monate im Jahr nutze, überhaupt nicht heize. Selbst die Frostsicherung an den Thermostatventilen spricht nicht an, weil genügend Heizenergie aus der unteren Wohnung kommt.
Besonders deutlich tritt dieses Problem in Ferienwohnanlagen auf, bei denen wenige Nutzer ganzjährig zu hause sind (z.B. Hausmeister), die Mehrzahl aber nur selten. Das Heizverhalten des Nachbarn, das auf die eigenen Heizkosten einen hohen Einfluss haben kann, ist messtechnisch nicht erfassbar. Um aber eine gerechte Wärmekostenverteilung zu ermöglichen, die auch diesen Umstand berücksichtigt, ist eine Abrechnung mit Grundkosten unerlässlich. Eine Abrechnung ausschließlich nach Verbrauch würde die normal heizenden Bewohner stark benachteiligen.
Der § 10 der Heizkostenverordnung auch eine Überschreitung der Höchstsätze für den verbrauchsabhängigen Anteil zu, es empfiehlt sich aber trotzdem eine Abrechnung mit Grundkosten zwischen 30-50 %. Welchen Verteilerschlüssel der Gebäudeeigentümer letzten Endes festlegt, sollte sich nach den individuellen Bedingungen des Gebäudes richten. In meiner Praxis habe ich einmal einen Fall gehabt, wo die Eigentümergemeinschaft, bestehend aus zwei Eigentümern mit der Mehrheit des einen Eigentümers eine Verteilung zu 100 % beschlossen hat. Die Mess- und Heizeinrichtungen befanden sich in der Ebene des Mehrheitseigentümers, der auch Nutznießer der Abstrahlungsenergie der zentralen Heizanlage war. Die andere Einheit wurde über lange Leitungswege versorgt. Unzulässig, weil auch der Standort der Messeinrichtung in die Überlegungen einbezogen werden muss. Hier mussten die Kosten im Nachhinein aufgeteilt werden nach Grundkosten und Verbrauchskosten und für die Heizanlage im Wohnbereich des Mehrheitseigentümers noch ein Abschlag vorgenommen werden.
Der zweite Satz des § 7 (1) schreibt vor, nach welchem Maßstab die verbrauchs-unabhängigen Kosten (Grundkosten) zu verteilen sind. Zulässig bei Heizung sind:
Für welche dieser Möglichkeiten der Gebäudeeigentümer sich entscheidet, steht ihm unter Beachtung der §§ 315 ff BGB weitgehend frei. In der Regel werden für die Grundkosten bei Heizung die gesamten Wohn- oder Nutzflächen in m² verwendet. Diese Grundkostenart wird auch bei Warmwasser angewendet. So erspart man sich eine zusätzliche Flächenberechnung. Sind in der Liegenschaft allerdings Räume mit unterschiedlichen Höhen vorhanden, z.B. ein Ladengeschäft mit einer Raumhöhe von 3,0 m und darüberliegende Wohnungen mit 2,4 m, dann empfiehlt sich die Verwendung von Rauminhalten, um diesen Besonderheiten Rechnung zu tragen. Wie die Grundkostenanteile zu errechnen sind, also die Quadratmeter oder die Rauminhalte, regelt die Heizkostenverordnung nicht. Darüber entscheidet in der Regel der Mietvertrag oder bei Eigentümergemeinschaften die Teilungserklärung. In der zweiten Berechnungsverordnung gibt es Aufmassbestimmungen ab den §§ 42 ff, die im wesentlichen der DIN 276 entsprechen. In Sonderfällen kann nach der Rechtsprechung auch noch die zwischenzeitlich vom Normenausschuss aufgehobene DIN 283 verwandt werden. Übrigens sind auch leerstehende Wohnung von einer Grundkostenberechnung nicht ausgenommen.
Sehr oft kommt es auch vor, dass Verkehrsflächen (Flure, Treppenhäuser, Zufahrten, Fluchtwege, Anlieferungsbereiche) unzulässig auf alle Mieter verteilt werden, obwohl einzelne Mieter diese Flächen weder nutzen noch wegen der Lage der eigenen Mietfläche innerhalb eines größeren Objektes nutzen können. Dies gilt insbesondere in großen, gemischt genutzten Objekten, in denen sich sowohl Wohnungen, als auch gewerbliche Mieteinheiten befinden. Auch, dass das für eine Immobilie zugrunde liegende Flächenaufmaß nicht stimmt, ist häufige Realität. Eine Mietnebenkostenabrechnung, die aufgrund eines falschen Flächenaufmaßes erstellt wurde, wird, wenn die Flächendifferenzen gravierend sind, wahrscheinlich keinen Bestand haben.
Hinweise für die richtige Flächenberechnung gibt der Teil IV der II. Berechnungsverordnung, (II. BV) §§ 42 ff., sofern der Mietvertrag das Flächenaufmaß nicht anderweitig bestimmt. Im Wohnungswesen ist diese Rechtsvorschrift dominierend. Hier wird auch auf die Regelung in § 20 ff der Neubaumietenverordnung hingewiesen, in der das Flächenaufmaß nach der II. BV. zwingend als Verteilungsschlüssel vorgeschrieben ist. Aber auch hier ist es wichtig zu wissen, dass es Fallgestaltungen in der Praxis gibt, dass durch schräge Wände im Dachgeschoss, genutzte Speicherräume, die wegen zu geringer Höhe keine Wohnfläche sind, stark unterschiedlichen Raumhöhen und bei zusätzlich vermieteten sonstigen Räume z.B. im Keller, für die eine nach der II. BV. ermittelte Wohnfläche nicht für die Verteilung der Mietnebenkosten geeignet ist. In solchen Fällen bietet sich das Raumvolumen als Verteilungsschlüssel an. Im Gewerbemietrecht gilt weitgehende Vertragsfreiheit.
Nachfolgend einige Beispiele aus meiner Prüfungspraxis:
Beispiel 1:
In einem Pfarrhaushalt erhielt die langjährige Pfarrhaushälterin ein lebenslanges Wohnrecht für die erste Etage des Pfarrhauses zugeschrieben. Noch zu Lebzeiten des Wohnrechtsgebers wurde die Fläche des 1. Obergeschosses mit 70 qm und das Erdgeschoss mit 80 qm festgelegt. Die Differenz von 10 qm sollte die im Obergeschoss vorhandenen schrägen Wände ausgleichen. Der Pfarrer starb, Eigentümer des Hauses wurde die Schwester der Pfarrhaushälterin, die wiederum das Haus auf ihre Tochter übertrug, die selbst nicht im Haus wohnte. Sehr bald kam es, nachdem in der Erdgeschosswohnung eine weitere Person einzog, zum Streit über die nach Wohneinheiten aufgeteilten Mietnebenkosten. Die Nutzerin der Wohnung im 1. OG verlangte zuerst die Aufteilung der Wasserkosten auf jetzt drei Personen und nachdem dies abgelehnt wurde, zusätzlich die Heizkostenabrechnung nach der Heizkostenverordnung. Eines der großen bundesweit tätigen Wärmemessdienstunternehmen wurde beauftragt, die vereinbarte Vertragsdauer betrug 10 Jahre. Die Eigentümerin meldete dem Wärmemessdienstunternehmen die Gesamtflächen mit historisch festgelegten 70 + 80 = 150 qm. und die jährlichen Aufwendungen in den einzelnen Kostenarten. Das Messdienstunternehmen erstellte die Gesamtabrechnung über Mietnebenkosten unter Verwendung der mitgeteilten Flächen und Verbrauchsdaten, ohne diese selbst zu überprüfen.
Diese Abrechnung wurde wie schon oft in anderen Fällen festgestellt, eng an den Wünschen der Eigentümerin orientiert, durchgeführt. Es kam zum Rechtsstreit, der Sachverständige wurde beauftragt und ermittelte die Gesamtfläche mit 310,29 qm, statt der bisher berücksichtigten 150 qm.
In dem Haus gab es neben den nach dem Verständnis der Eigentümer vorhandenen Wohnflächen im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss noch komplett ausgebaute und beheizte Wohnräume im Dachgeschoss, die von den Erdgeschossbewohnern gelegentlich genutzt wurden. Auch im Kellergeschoss gab es Räume, die als Wasch- und Vorratsräume, zuzüglich einer Autogarage ausschließlich und regelmäßig durch die Erdgeschossbewohner genutzt wurden.
Bemerkenswertes am Rande: Die vom Wärmemessdienstunternehmen installierten Uhren für Warm- und Kaltwasser wurden zwar montiert, es gab aber noch andere Wasserleitungen, die das Haus ohne Messung des Verbrauchs mit Warmwasser versorgten. Die Wohnung im Dachgeschoss wurde über die Wohnung im 1. OG mit Wasser und Strom versorgt. Der Heizkörper im Dachgeschoss wurde vom Wärmemessdienstunternehmen mit Messgeräten ausgestattet, aber auch hierbei fiel nicht auf, dass die Dachgeschossetage dem Unternehmen nach den Unterlagen als Fläche nicht bekannt war.
Die Klägerin hatte nicht nur den Rechtsstreit verloren, sie ist zusätzlich für zehn Jahre an einen Vertrag mit dem Wärmemessdienstunternehmen gebunden, der wegen unübersichtlicher Installationsverhältnisse nicht geeignet ist, gemessene Werte zu ermitteln. Selbst über eine neu installierte Warmwasseruhr wurden Verbräuche von beiden Wohneinheiten gemessen, so dass auch die neu installierten Wasseruhren für die Verbrauchsabrechnung unbrauchbar waren, wie im Objekt durchgeführte Fließversuche zeigten.
Allgemein unbekannt ist, dass die Grunddaten und die Verbrauchswerte für die Wärmekostenverteilung im Regelfall, so auch hier, den Messdienstunternehmen durch den Vermieter oder Eigentümer mitgeteilt und offensichtlich nicht einmal einer Logikprüfung unterzogen werden. Für den Mieter und Rechtsanwalt bedeutet dies höchste Aufmerksamkeit bei den Mietnebenkostenabrechnungen, insbesondere hinsichtlich der Grunddatenprüfung.
Beispiel 2:
In einem Mehrfamilienhaus wurde das gesamte Dachgeschoss als eine Art Wohnstudio ausgebaut und gelegentlich vom Sohn der Eigentümerin genutzt. Zusätzlich gab es im Kellergeschoss drei Garagen, von denen eine Garage extern vermietet war, eine die Eigentümerin nutzte und die dritte Garage durch eine Mieterin des Hauses genutzt wurde.
Das als Wohnstudio ausgebaute Dachgeschoss wurde dem Wärmemessdienstunternehmen mit 10 qm gemeldet, war mit vier Heizkörpern und daran installierten Wärmemengenzählern ausgestattet. Eine Logikprüfung zur Aufdeckung des auffälligen Missverhältnisses von 10 qm und vier installierten großen Heizkörpern gab es auch hier nicht. Es kam zum Rechtsstreit, der Sachverständige wurde beauftragt. Die Wohnfläche des Dachstudios wurde durch Umrechnung des Raumvolumens auf die im Haus vorherrschende Raumhöhe von 2,50 Meter mit insgesamt 102,0 qm festgestellt.
Die Garagen waren überhaupt nicht als Kostenträger berücksichtigt worden, auch dies wurde korrigiert.
Diese Beispiel zeigt, dass die Anwendung der NMV und die Flächenerfassung auf der Grundlage der §§ 42 ff der II BV zu Fehlverteilungen führt, weil das sich über die ganze Hausfläche erstreckende Wohnstudio im Dachgeschoss mit einer Grundfläche von fast 250 qm und einer maximalen Raumhöhe von 1,94 m., bei einer Flächenermittlung nach der II. BV nur im sehr geringen Umfang an den gesamten Mietnebenkosten des Hauses beteiligt worden wäre. Erst eine Kostenverteilung nach dem Raumvolumen (Anlage 2 zu § 34 der II. BV) führte zu vertretbaren Ergebnissen. Auch die Garagen, im Kellergeschoss, die nicht von allen Mietern und in einem Fall sogar von einem externen Mieter genutzt wurden, hätten über die Verteilung nach der Wohnfläche nicht belastet werden können, obwohl diese Kosten verursachen.
Beispiel 3:
In diesem Beispiel handelt es sich um eine innerstädtische über Jahrzehnte gewachsene und mehrfach veränderte Bausubstanz mit einer gesamten Mietfläche von deutlich über 4.500 qm., von denen nur 3.600 qm. in der Mietnebenkostenabrechnung berücksichtigt wurden.
Das gesamte Erdgeschoss und die Kellerräume wurden gewerblich genutzt. In der zweiten bis vierten Etage überwog die gewerbliche über die wohnwirtschaftliche Nutzung. Im Hinterhof sind zusätzlich gewerbliche Mietflächen für Handwerksbetriebe (Werkstätten und Büros) entstanden. Zwei Autodurchfahrten durch das straßenseitig gelegene Vorderhaus in den Hinterhof wurden von diesen Betrieben, aber auch von Mietern des Haupthauses zur Erreichung der zusätzlich im Hof vorhandenen Parkplätze genutzt.
Die Flächenangaben aus den alten Mietverträgen wurden jeweils aus den Vorverträgen übernommen und bei der Wiedervermietung nicht überprüft. Sieben Zivilrechtsstreite allein zwischen einem gewerblichen Mieter und dem Eigentümer waren zum Teil seit Jahren anhängig. Die sachverständige Überprüfung der Liegenschaft führte zu einem Gutachten und in der Folge dazu, dass der Eigentümer alle sieben Klagen nach rechtlichen Hinweisen durch das Gericht zurückzog und sich außergerichtlich mit dem Mieter, nach den Vorgaben des Sachverständigen einigte. Die Flächenaufmaße selbst waren von den beteiligten Rechtsanwälten nie in Frage gestellt worden. Dies obwohl einzelne Mietflächen um mehr als 100 % größer waren, als sie im jeweiligen Vertrag ausgewiesen und in der Mietnebenkostenabrechnung mit den falschen Maßen berücksichtigt wurden. Durch diese fehlerhaften Flächen wurde der Beklagte, dessen Flächen im wesentlich stimmten, mit erheblich überhöhten Mietnebenkosten belastet. Die Feststellungen waren aber auch nur in Verbindung mit einer objektseitigen Nachschau durch einen Baufachman möglich.
Hinzu kamen aber noch nachfolgende grundsätzliche Probleme, die in keiner Weise in den Mietnebenkostenabrechnungen eingegangen sind.
Unterschiedliche Raumhöhen:
Die Raumhöhen im gewerblichen Mietbereich lagen zwischen 2,50 und 3,80 Meter und im wohnwirtschaftlichen Bereich bei durchschnittlich 2,50 Meter. Dennoch wurden die Mietnebenkosten ausschließlich nach Flächen abgerechnet, ohne die unterschiedlichen Raumhöhen, z.B. nach § 34 der II BV, zu berücksichtigen. Notwendig war in diesem Fall, dass die Kosten auf der Grundlage des Raumvolumens verteilt, oder die Räume mit einer größeren Höhe als 2,50 Meter über die Volumenberechnung in Räume mit der vorherrschenden Raumhöhe von 2,50 Meter umgerechnet werden. Alternativ wäre es möglich gewesen, durch Bildung von Abrechnungskreisen, dem Gewerbebereich zuvor auf der Grundlage des umbauten Raumes zuvor die anteiligen Kosten zuzuordnen.
Fluchtwege, gemeinsame Verkehrsflächen:
Eine im Verbindungsbau zum Hinterhaus liegende Büroeinheit hatte den behördlich vorgeschriebenen Fluchtweg und Personaleingang im Hausflur des Vorderhauses in der ersten Etage und wurde mit der dazugehörigen Mietfläche nicht an den Kosten für den Hausflur und den Aufzug beteiligt. Auch wenn es sich nur um einen Fluchtweg handelte ist die davon profitierende Mietfläche Kostenträger für alle Kosten dieses Hausflures und des Aufzuges.
Im Kellerraum dieses Vorderhauses hatte ein anderer Mieter des Hinterhauses die Personaltoilette gemietet. Auch die Fläche dieses Mieters war als Kostenträgerfläche bei der Kostenverteilung für die Kosten des Hausflures und des Aufzuges zu berücksichtigen.
Etwas anders sah es bei der dritten Variante in diesem Objekt aus. Ein externer Dritter hatte im Kellerraum eine Lagerfläche gemietet und wurde überhaupt nicht an den Mietnebenkosten beteiligt, weil der Eigentümer glaubte, dass Mietnebenkosten im Keller nicht zu berücksichtigen seien. Richtig war, dass dieser Keller Kostenträgerfläche, wie jede andere Mietfläche war, und zusätzlich an den Aufzugskosten und den sonstigen Flurkosten zu beteiligen war, weil der Aufzug bis ins Kellergeschoss ging und vom Mieter des Kellers genutzt werden konnte. Dieser externe Mieter hatte aber noch eine Nebenfolge verursacht. Für die Hausflur- und Aufzugskosten war eine eigene Abrechnungsgruppe zu bilden und jeder Nutzer des Hausflures mit den anteiligen Kosten, verteilt auf die anliegende Mietfläche zu belasten.
Die anteiligen Kosten für den Hausflur und den Aufzug reduzierten sich für die bisher allein belasteten Anlieger um über 60 %, weil die Flächen der nach Korrektur zusätzlich zu belastenden Anlieger wesentlich größer waren als die der anderen Mieter, die vorher allein Kostenträger waren.
Vermietete Parkplätze:
Im Hinterhof gab es zu einem Pauschalpreis, inklusiv Mietnebenkosten vermietete Parkplätze, die an unterschiedliche Mieter gegen Entgelt vermietet waren. Diese Parkplätze wurden durch die beiden Toreinfahrten des Vorderhauses verkehrsmäßig erschlossen. An den Mietnebenkosten wurden diese Parkplätze überhaupt nicht beteiligt. Dies war so nicht haltbar. Die Beteiligung der Parkplätze an die Grundsteuer, Hausversicherung, Hausmeisterkosten, Straßenreinigung usw. war die Folge. Grundlage war die Fläche der Parkplätze ohne Berücksichtigung der allgemeinen Verkehrsflächen, die von allen Mietern gemeinschaftlich genutzt wurden.
Tresorräume, Arbeitsräume im Kellergeschoss:
In dem Objekt gab es auch eine Bankfiliale, die Räume vom Keller bis zur ersten Etage nutzte. Im Erdgeschoss war eine Öffnung in der Kellerdecke von ca. vier mal vier Meter mit einer großen Freitreppe, die in das Kellergeschoss führte, in dem sich der Tresorraum und diverse offene, räumlich nicht abgetrennte Arbeitsplätze in der Registratur befanden. Die Beheizung der Räume im Kellergeschoss erfolgte durch die offene Schalterhalle von oben. Im abgeschlossenen Tresorraum befand sich ein Heizkörper, der dem beauftragten Wärmemessdienstunternehmen nicht bekannt und deshalb nicht mit Messeinrichtungen ausgestattet war. Der Eigentümer glaubte die Kellerräume nicht bei der Heizkostenabrechnung berücksichtigen zu müssen, weil diese nach seinem Verständnis nicht beheizt und im übrigen nicht zu berücksichtigende Kellerräume waren. Falsch, wie die vorstehende Beschreibung zeigt. Der Schalterraum und die zur Freitreppe nach oben offenen Räume waren Kostenträger im Rahmen der Mietnebenkostenabrechnung inklusiv Heizung. Lediglich der Tresorraum hätte bei den Heizungskosten ausgeklammert werden können, wenn es dort keinen Heizkörper gegeben hätte. Wegen der fehlenden Messeinrichtung mussten in diesem Raum die Verbrauchswerte noch zusätzlich berechnet und berücksichtigt werden.
Auch dieser Fall zeigt, dass die NMV (Neubaumietenverordnung) und die II. BV (zweite Berechnungsverordnung) als Hilfsinstrumente allein nicht geeignet sind, in derartigen, sehr komplizierten innerstädtischen Immobilien die Mietnebenkosten gerecht zu verteilen. Eine örtliche Nachschau ist im Regelfall als Ergänzung erforderlich.
Es kommt außerhalb der vorstehenden Beispiele sehr oft vor, dass Mietflächen eines Objektes überhaupt nicht in der Mietnebenkostenabrechnung berücksichtigt werden. Meist sind dies Flächen, wie Parkplätze, Garagen, Lagerräume, genutzte Speicherräume, usw., die in der irrigen Annahme, dass sie keine Kosten verursachen, nicht eingerechnet werden. Parkplätze und Garagen auf dem Grundstück müssen mit den dazugehörigen Zufahrten gereinigt und von Schnee geräumt werden. Auch die Gebäudeversicherung, Grundsteuer und sonstige Grundabgaben fallen auf diesen Flächen an. Sinngemäß gilt dies auch für Speicherräume, Lagerräume und Werkstätten auf dem Grundstück. Dies zum Teil jeweils mit einer anderen Auswirkung auf die umzulegenden Kosten.
Mehrfach habe ich in meiner Sachverständigenpraxis ganze Etagen gefunden, die z.B. als Wohnstudio genutzt, mit Heizkörpern ausgestattet waren, aber weder vom Wärmemessdienstunternehmen, noch vom Vermieter in die Heizkosten- oder Mietnebenkostenabrechnung einbezogen wurden.
In einem konkreten Fall wurde eine 4-geschossige Hochgarage vorgefunden, deren Flucht- und Zuwege durch ein mehrgeschossiges, darunter liegendes Einkaufszentrum gingen. Die Hochgarage wurde verpachtet und die Nebenkosten für diese Hochgarage zum Teil pauschaliert. Die Unterhaltung der Zugänge und der Fluchtwege wurde den Ladenmietern über die Mietnebenkostenabrechnung auferlegt. Durch die Kostenentlastung der Hochgarage erwirtschaftete diese Jahresüberschüsse im Millionenbereich, während die Ladenmieter im Regelfall hohe Verluste hatten. Ähnlich sah die Situation in einem anderen Einkaufszentrum bei einer Tiefgarage aus, deren Fluchtwege durch die Ladenstraße gingen und von den dortigen Mietern kostenmäßig getragen wurden. Fluchtwege sind wie alle Verkehrsflächen, Aufzüge und Rolltreppen einzeln zu betrachten und hinsichtlich ihrer tatsächlichen Funktion für Nebenkostenzwecke einzuordnen.
Wesentlich für die zu treffende Entscheidung ist die Lage der jeweiligen Fläche und wie diese genutzt wird. Wenn zum Beispiel der Fluchtweg eines Erdgeschossmieters in ein sonst von ihm nicht zu begehendes Treppenhaus mündet, ist er an den Mietnebenkosten der übrigen Anlieger des Flures zu beteiligen. Ein u.a. als Tresor und Aktenraum genutzter Kellerraum mit offener Freitreppe in die Schalterhalle einer Bank im Erdgeschoss ist voll in die Kostenverteilung inklusiv Heizkostenabrechnung einzubeziehen. Dies sind nur einige Beispiele von Tausenden, mit denen die grundlegende Problematik dargelegt werden soll.
Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung.
Der § 7 (2 der Heizkostenverordnung) regelt die Umlagefähigkeit der Betriebskosten der zentralen Heizanlage auf die Nutzer. Danach kann nicht jede Kostenposition in die Heizkostenabrechnung aufgenommen werden, sondern nur die dort ausdrücklich genannten. Bei der Verrechnung der Brennstofflieferungen in der Heizkostenabrechnung an die Nutzer ist zu beachten, dass nur die Kosten der tatsächlich im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffe abgerechnet werden können. Entscheidend ist nicht das Datum der Lieferung, sondern der Verbrauch. Das verdient vor allem bei Ölanlagen Beachtung. Ein eventueller Rest am Ende der Abrechnungsperiode muss von den Lieferungen abgezogen werden, er taucht dann als Anfangsbestand in der nächsten Abrechnungsperiode wieder auf. Aus meiner Praxis kenne ich Fälle, wo Lieferungen aus anderen Abrechnungsperioden eingerechnet wurden und dies erst bei der sachverständigen Überprüfung auffiel. Auch Rechnungsbeträge über behauptete Rechnungen, die es nicht gab sind mir schon aufgefallen. In einem, für eine Staatsanwaltschaft geprüften Fall, ist zwischenzeitlich die strafrechtliche Verurteilung erfolgt. Hier konnte mehrjähriges vorsätzliches Handeln mit einer erheblichen kriminellen Energie nachgewiesen werden. Es ist auch nicht zulässig, für billig eingekaufte Brennstoffbezüge eventuell höhere, aktuelle Energiekosten zu berechnen. Die Kosten der Heizölbevorratung hat der Gebäudeeigentümer zu tragen. Durch die Abverlangung von Abschlagszahlungen von den Nutzern kann er seine Kapitalkosten senken.
Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 entsprechend.
Auch bei Wärmelieferungen, z.B. von Fernheizwerken oder gewerblichen Heizwerkbetreibern, gilt die Aufteilung der einheitlich entstandenen Betriebskosten in Grund- und Verbrauchskosten, wie in Absatz 1 des § 7 schon beschrieben. Weil es aber hier nicht zu den Umwandlungsverlusten durch Verbrennung kommt, kann bei Fernwärmeanlagen im Regelfall davon ausgegangen werden, dass der Grundkostenanteil in Richtung 30% liegt. Ausnahme wiederum die aus der sozialistischen Zeit stammenden Plattenbauten im Einrohrheizungen. Hier ist ein Grundkostenanteil von 50% als Regelfall zu empfehlen.
Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.
Bei Wärmelieferungen entstehen andere Kosten, als bei einer Wärmeerzeugung im eigenen Gebäude. Absatz 4 regelt, welche Kostenpositionen in diesem Fall an den Nutzer berechnet werden dürfen. Unter - Entgelt für die Wärmelieferung - ist z.B. bei Fernheizungsanlagen die Berechnung von Grund-, Arbeits- und Verrechnungspreisen zu verstehen. Außerdem dürfen auch die Kosten verteilt werden, die im Gebäude nach der Übergabestation anfallen. Darunter sind alle Positionen zu verstehen, die schon in Absatz 2 genannt sind. Aber auch hier ist kritisch zu prüfen ob die Vereinbarungen mit dem Fernheizwerk noch dem Verbrauchsverhalten im beheizten Objekt entsprechen. Sehr häufig habe ich festgestellt, dass die Verträge mit dem Wärmelieferanten trotz durchgeführter Energieeinsparungsmaßnahmen nicht angepasst wurden.
Vorsicht aber auch bei Fernwärme- und zentralen Heizanlagen oder Heizhäusern und/oder Wärmelieferverträgen. Konkret hatte ich einen Fall, wo das Heizhaus aus dem Bestand einer der NH-Gesellschaften (Neue Heimat) stammte und anteilig vom nachfolgenden Eigentümer mit den historischen Investitionskosten als Teil der Heizkosten verrechnet werden sollte. Das war so nicht zulässig, weil die Anschaffungskosten für dieses Heizhaus nur mit dem Kaufpreis zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs verrechnet werden durfte. Dieser lag, ähnlich wie bei Konkursverkäufen, bei nur ca. 20% der historischen Investitionskosten.
Auch in den Neuen Ländern habe ich oft festgestellt, dass die dort weit verbreiteten Heizhäuser mit Verteilungsleitungen, die in der Regel für nichts von der Wohnungsgesellschaft übernommen, aber mit angenommenen fiktiven Baukosten in die Fernwärmekosten eingerechnet wurden.
Diese beiden Fälle riechen schon stark strafrechtlich, allerdings, ohne dass die Abrechnungsverantwortlichen sich im Unrecht sahen. Weshalb das erste Beispielsverfahren auch erst beim Oberlandesgericht endete.
Vorsicht auch bei Brennstoffrechnungen, die in der Regel dem Wärmemessdienstunternehmen vom Vermieter gemeldet und nahezu ungeprüft für die Abrechnung übernommen werden. In einem für eine Staatsanwaltschaft bearbeiteten Fall konnte nachgewiesen werden, dass ein Eigentümer über einen Zeitraum von acht Jahren die Ölrechnungen von zwei Häusern auf ein Haus verrechnet hatte.
Weitgehend unberücksichtigt blieb bisher, dass Wärmemessdienstunternehmen oft im Wettbewerb mit anderen Anbietern den Bauträgern und Eigentümern hohe Baukostenzuschüsse gewähren, um z.B. den Auftrag für die Installation der eigenen Wärmemengenmessgeräte und den entsprechenden weitergehenden Dienstleistungsvertrag zu erhalten. Refinanziert wird ein solcher Baukostenzuschuss dann über erhöhte Mietzahlungen für die Messgeräte in den meist vereinbarten zehn Vertragsjahren. In solchen Fällen kann natürlich nur der ortsübliche Mietwert der Messgeräte auf die Mieter umgelegt werden, oder alternativ der Baukostenzuschuss und sonstige erhaltene Vorteile den Mietern über die Mietnebenkostenabrechnungen gutgeschrieben werden.
Ähnlich sieht die Situation bei Koppelverträgen für Gaslieferungen und der Vermietung von Gastanks aus. Einige Gaslieferanten versuchen hier über sehr günstige, nicht kostendeckende Mietkonditionen, sich meist über einen Zehnjahreszeitraum das ausschließliche Lieferrecht für Gas zu sichern. Führt die Anmietung eines Gastanks zu deutlich erhöhten Gasbezugspreisen, kann nur der ortsübliche Tagespreis anderer Lieferanten, die keinen Gastank vermietet haben, bei der Mietnebenkostenumlage berücksichtigt werden.
Sehr häufig kommt es auch vor, dass ganze beheizte Ebenen im Dachgeschoss oder im Untergeschoss, bei der Flächenberechnung fehlen, obwohl die Wärmemengenzähler jedes Jahr abgelesen werden.
Erst in 2001 habe ich es in meiner Sachverständigenpraxis erlebt, dass ich einen Wärmemengenzähler aus 1983 antraf, der seit 1989 außerhalb der Eichgültigkeitsdauer lag. Derartig gravierende Feststellungen sind auch in meiner Praxis selten, aber fehlende Messgeräte, oder solche, die einige Jahre aus der Eichgültigkeitsdauer sind, das erlebe ich mehrmals jährlich. Es lohnt sich also gelegentlich einmal die Wärmemengenmessgeräte daraufhin zu überprüfen, ob diese überhaupt noch geeicht sind. Gesetzlich gilt, dass Geräte die außerhalb der Eichgültigkeitsdauer sind, deren Messergebnisse für Abrechnungszwecke nicht mehr genutzt werden dürfen. Auch in diesem Zusammenhang wird noch einmal auf die Homepage http://www.mietnebenkosten.com verwiesen. Die Abrechnung auf der Basis unzulässiger Messergebnisse ist also nicht fällig.
Geprüfte Objekte
Kommentar des Sachverständigen zu
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