Der Gebäudeeigentümer hat die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 auf die einzelnen Nutzer zu verteilen.
Die Verteilung der einheitlichen Gesamtkosten muss so erfolgen, wie das in den folgenden drei Paragraphen erläutert ist. Darin geht es um die Aufteilung in Grund- und Verbrauchskosten, die zulässigen Kostenpositionen und die Abtrennungsverfahren für Warmwasser. Einerseits wird der Gebäudeeigentümer zur verbrauchsabhängigen Abrechnung verpflichtet, andererseits erhält er das Recht, Grundsätzliches zum Abrechnungsverfahren zu bestimmen. Aber weitgehender Bestimmungsrechte des Vermieters, dürfen die Entscheidungen nicht unbilligen Ergebnissen führen §§ 315 ff BGB.
In den Fällen des § 5 Abs. 2 sind die Kosten zunächst mindestens zu 50 vom Hundert nach dem Verhältnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch auf die Nutzergruppen aufzuteilen. Werden die Kosten nicht vollständig nach dem Verhältnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch aufgeteilt, sind
Die Kostenanteile der Nutzergruppen sind dann nach Absatz 1 auf die einzelnen Nutzer zu verteilen.
Damit ist erläutert, wie bei Vorverteilungen zu verfahren ist. Werden die Kosten zuerst auf einzelne Nutzergruppen vorverteilt, dann ist mindestens zu 50 % nach Verbrauch abzurechnen. Es kann aber in der Vorverteilung auch bis zu 100 % nach Verbrauch abgerechnet werden. Eine Abrechnung in der Vorverteilung zu 100 % nach einem festem Maßstab (z.B. nur nach Quadratmetern) ist dagegen nicht zulässig. Es sollte auch sichergestellt sein, dass die Verteilerschlüssel bei Vorverteilungen nicht willkürlich gewählt werden, sondern dass die technischen Gegebenheiten ausreichende Berücksichtigung finden. Übrigens können die Verteilerschlüssel bei Vorverteilung und Unterverteilung abweichend sein (z.B. in der Vorverteilung 30 % Grundkosten zu 70 % Verbrauchskosten und in der Unterverteilung 50 % Grundkosten zu 50 % Verbrauchskosten). Werden in der Vorerfassung Grundkosten abgerechnet, so sind dafür folgende Maßstäbe zulässig:
Für Heizung
Achtung: Bei wesentlich unterschiedlichen Raumhöhen kann die Berücksichtigung des umbauten Raumes zwingend sein.
Für Warmwasser
Nach der Vorverteilung sind die ermittelten Kostenanteile der Nutzergruppen nach den folgenden Bestimmungen weiterzuverteilen.
In den Fällen des § 4 Abs. 3 Satz 2 sind die Kosten nach dem Verhältnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch auf die Gemeinschaftsräume und die übrigen Räume aufzuteilen. Die Verteilung der auf die Gemeinschaftsräume entfallenden anteiligen Kosten richtet sich nach rechtsgeschäftlichen Bestimmungen.
Der Verbrauch von Allgemeinräumen mit hohem Wärmebedarf (z.B. Schwimmbädern) ist gesondert zu errechnen. Diese Vorverteilung auf Allgemeinräume und sonstige Räume erfolgt ohne Grundkostenberechnung ausschließlich nach Verbrauch. Die so ermittelten Kosten der Allgemeinräume sind nach individuellen Vereinbarungen auf die Nutzer zu verteilen. Eine solche Vereinbarung könnte z.B. in einer Teilungserklärung für eine Ferienwohnanlage vorsehen, dass die Kosten für das gemeinsam zu nutzende Schwimmbad nach den Grundflächen der Wohnungen zu verteilen sind. Wesentlich wird dies jedoch erst, wenn eine Wohnung in einer solchen Anlage vermietet ist. Im Verhältnis zwischen dem Mieter und dem Teileigentümer ist die Teilungsvereinbarung nicht anwendbar.
Sind in Allgemeinräumen mit geringem Wärmeverbrauch keine Erfassungsgeräte vorhanden, was zugelassen ist, dann geht der Wärmeverbrauch dieser Räume automatisch in die Abrechnung jedes Nutzers ein. Dies gilt nicht bei unterschiedlichen Nutzungsanteilen an die Gemeinschaftsräume oder bei gewerblich genutzten Kellerräumen mit erheblichen Unterschieden bei den Flächen.
Beispiel: Wenn ein gewerblicher Mieter im Keller 300 Quadratmeter hat und der Wohnungskeller 6 Quadratmeter, dann kann der Verkehrsraum im Keller natürlich nicht gleichmäßig verteilt werden. Wenn dann im gewerblichen Keller auch noch die Sozialräume vorhanden sind, mag der Mieter behaupten, dass diese Räume nur schwach beheizt seien, dies ist aber für die Abrechnung unerheblich. Lediglich für Verkehrsflächen mit in gleicher Nutzung stehenden gleichartigen Räumen kann von einer Erfassung abgesehen werden. Wenn aber Verkehrsflächen z.B. nur dem Zugang von bestimmten Räumen dienen, sind auch nur diese Räume mit den Kosten auf diesen Verkehrsflächen zu belasten. Konkret lässt sich dies oft nur vor Ort im Objekt festlegen.
Die Wahl der Abrechnungsmaßstäbe nach Absatz 2 sowie nach den §§ 7 bis 9 bleibt dem Gebäudeeigentümer überlassen. Er kann diese einmalig für künftige Abrechnungszeiträume durch Erklärung gegenüber den Nutzern ändern
Die Festlegung und die Änderung der Abrechnungsmaßstäbe sind nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraumes zulässig.
Im Absatz 4 wird die Anwendung der Verteilerschlüssel behandelt, d.h.: wie viel von den Betriebskosten nach Grundanteilen und wie viel nach Verbrauch auf die Nutzer verteilt wird. Das betrifft sowohl Vorverteilungen als auch Unterverteilungen. Welcher Verteilerschlüssel angewendet wird, bestimmt der Gebäudeeigentümer oder ihm gleichgestellte Personen, wie z.B. Eigentümergemeinschaften. Hierbei muss aber zwingend die Gebäudesubstanz berücksichtigt werden. In einem älteren Gebäude, welches nicht isolier- und heizungstechnisch nachgerüstet wurde, kann es erforderlich sein, dass 50% der insgesamt verbrauchten Heizenergie als Grundkosten verteilt wird, weil höchstens 50% des Gesamtverbrauchs von den Mietern beeinflusst werden kann. Ursächlich hierfür sind die wesentlich höheren Abstrahlungs- und Umwandlungsverluste durch schlecht isolierte Rohrleitungen und Heizkessel mit geringen Wirkungsgraden. Auch die zum Teil vor 1970 oft verlegten nicht isolierten Steigeleitungen in die Wohnungsebenen, die nicht oder nur mit einem erheblichen Bauaufwand nachträglich isoliert werden können, sind diesbezüglich problematisch. Trotz weitgehender Rechte des Gebäudeeigentümers oder Vermieters, ist dieser nicht frei in seiner Entscheidung. Wird hier nicht sorgfältig im einzelnen Objekt abgewogen, kann die Entscheidung des Vermieters den Vorgaben der §§ 315 ff BGB zuwider laufen, was zu erheblichen Prozessrisiken führt. Generelle Vorgaben sind nur bei den Plattenbauten aus der sozialistischen Zeit der Neuen Länder möglich. Bei der dort üblichen Einrohrheizung ist unabhängig von den durchgeführten Sanierungsmassnahmen im Regelfall eine Heizkostenverteilung zu 50% Grundkosten und 50% Verbrauchskosten angeraten. Die letzte Entscheidung sollte einer örtlichen Inspektion im Einzelfall vorbehalten bleiben. Die Änderung einmal beschlossener Verteilerschlüssel wird von drei Bedingungen abhängig gemacht, damit sich der Nutzer nicht jährlich auf einen anderen Verteilerschlüssel gefasst machen muss, der doch eine ganz erhebliche Auswirkung auf die individuellen Kostenanteile haben kann:
Geprüfte Objekte
Kommentar des Sachverständigen zu
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