Von den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Warmwasserverbrauch, die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen.
Auch bei der Erzeugung von Warmwasser entstehen Verluste, die nicht vom Verbrauch des einzelnen abhängig sind und die deshalb, genau so wie bei den Heizkosten, mindestens 30 % und zu höchstens 50 % nach Grundkostenanteilen verteilt werden sollen.
Besonders die Abkühlung des Warmwassers in Zirkulationsleitungen verursacht hohe Wärmeverluste. Auch bei der immer moderner werdenden Methode der Elektrobegleitheizung sind die Stromkosten kaum geringer, als die Wärmeverluste bei Zirkulationen. Besonders im Sommer, wenn die Heizanlage nur zur Erzeugung von Warmwasser angestellt ist, entstehen erhebliche Verluste durch die dann gegebene Überkapazität der Heizanlage. Die Kostenumlage auf alle Bewohner wird über die Abrechnung mit Grundkosten abgedeckt. Besonders zu beachten ist, dass bei älteren Rohrleitungsanlagen mit zum Teil nicht oder nur schwach isolierten Steigeleitungen, die Wärmeverluste so gravierend sind, dass eine Grundkostenverteilung mit 50% zu empfehlen ist.
Der letzte Teilsatz des § 8 (1) schreibt vor, nach welchem Maßstab die verbrauchsunabhängigen Kosten (Grundkosten) zu verteilen sind. Zulässig bei Warmwasser ist nur die (gesamte) Wohn- oder Nutzfläche in m².
Eine Abrechnung der Warmwasserkosten nach Personenzahl ist weder bei dem Grundkostenanteil noch bei dem Verbrauchskostenanteil zulässig. Es dürfte in der Praxis auch Schwierigkeiten bereiten die doch häufig wechselnde Nutzeranzahl, speziell in größeren Gebäuden, korrekt zu erfassen. Auch sogenannte Hahnanteile (nach der Anzahl der Zapfstellen) sind unzulässig.
Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage gehören die Kosten der Wasserversorgung, soweit sie nicht gesondert abgerechnet werden und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung. Zu den Kosten der Wasserversorgung gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren und die Zählermiete, die Kosten der Verwendung von Zwischenzählern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.
Im Prinzip sind bei den Warmwasserkosten die gleichen Kostenarten umlagefähig, wie schon bei den Heizkosten unter § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung genannt. Zusätzlich aufgenommen sind aber in § 8 Abs. 2 die besonderen, nur bei der Warmwasserversorgung anfallenden Kosten.
Das sind:
und Kosten für Wasseraufbereitungsanlagen, wie z.B. Enthärtungen oder Filter, inklusive der ggf. notwendigen Zusatzstoffe.
Wichtig ist der Zusatz - sofern sie nicht gesondert abgerechnet werden - . Rechnet der Gebäudeeigentümer z.B. die Kaltwasserkosten für Warmwasser schon in einer separaten Nebenkostenabrechnung mit den Nutzern ab, dann kann er sie nicht noch mal in der Warmwasserkostenabrechnung verlangen. Für alle Kostenarten gilt, dass sie in der Warmwasserkostenabrechnung berechnet werden dürfen, sie müssen es aber nicht.
Für die Verteilung der Kosten der Warmwasserlieferung gilt Absatz 1 entsprechend.
Auch bei Warmwasserlieferungen, z.B. von Fernheizwerken oder gewerblichen Heizwerkbetreibern, gilt die Aufteilung der einheitlich entstandenen Betriebskosten in Grund- und Verbrauchskosten, wie in Absatz 1 des § 8 schon beschrieben.
Zu den Kosten der Warmwasserlieferung gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung.
Bei Warmwasserlieferungen entstehen andere Kosten, als bei einer Warmwassererzeugung im eigenen Gebäude. Absatz 4 regelt, welche Kostenpositionen in diesem Fall an den Nutzer berechnet werden dürfen. Unter - Entgelt für die Warmwasserlieferung - ist z.B. bei Fernheizungsanlagen die Berechnung von Grund-, Arbeits- und Verrechnungspreisen zu verstehen. Außerdem dürfen auch die Kosten verteilt werden, die im Gebäude nach der Übergabestation anfallen. Darunter sind alle Positionen zu verstehen, die schon in Absatz 2 genannt sind, wie z.B. Kaltwasser für Warmwasser und Zählermiete.
Insgesamt ist aber zu beachten, dass Isolierdefizite in den Verteilungsanlagen dazu führen können, dass ein Abzug wegen des Verstoßes gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit denkbar ist. In meiner Praxis wurde nach meiner Begutachten für Isolierdefizite an der Zirkulationsleitung und an den Stichleitungen zur Versorgung der Wohnebenen ein Abzug von 25% rechtlich durchgesetzt. Bei neueren Anlagen, für welche die Heizungs-Anlagenverordnung gilt, kann bei Isoliermängeln auch ein Bußgeldtatbestand verwirkt sein.
Geprüfte Objekte
Kommentar des Sachverständigen zu
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